Đất dự án là gì? 6 lưu ý quan trọng cần biết trước khi mua đất dự án

Hầu hết những người vừa chập chững tham gia vào lĩnh vực bất động sản đều chưa hiểu rõ về đất dự án là gì? Cần lưu ý điều gì khi mua bán đất dự án? Để giúp các bạn có được thông tin, kinh nghiệm hữu ích khi đầu tư vào loại đất này, Moonlight 1 – An Lạc Green Symphony sẽ phân tích rõ từng vấn đề liên quan trong bài viết sau.

1. Đất dự án là như thế nào?

Thực tế hiện nay vẫn còn nhiều người chưa nắm rõ về khái niệm đất dự án là gì? Theo các chuyên gia bất động sản, bản chất của đất dự án là những lô đất được phân chia rõ ràng, nằm trong những khu vực được quy hoạch để xây dựng. Khu vực đất dự án thường được đầu tư về hạ tầng cơ sở vật chất điện, đường, nước. Hầu hết đất dự án đều đã được san phẳng, phân chia lô rõ ràng, được chủ đầu tư đứng ra hoàn thiện bước đầu cho các nhà đầu tư.

Để đảm bảo quyền lợi trong đầu tư, đất dự án thường được khoanh vùng trong những khu vực có nhiều tiện ích, được phê duyệt theo quy định của pháp luật và có quy hoạch rõ ràng. Hiện nay, đất dự án được xây dựng phổ biến trong các khu dân cư, khu sinh thái hay những dự án nhà ở, nhà xưởng và tòa nhà văn phòng.

Đất dự án là những lô đất nằm trong khu vực được quy hoạch

Xem thêm: Bằng khoán đất là gì? Tư vấn pháp luật có thể dùng để cấp sổ đỏ không?

2. Phân biệt sự khác nhau giữa đất thổ cư và đất dự án

Nếu muốn biết cụ thể đất thổ cư và đất dự án có những điểm gì khác biệt thì các bạn hãy tham khảo thông tin dưới bảng sau:

Đất thổ cư và đất dự án có nhiều điểm khác nhau

Xem thêm: Officetel là gì? Ưu, nhược điểm và tính pháp lý của căn hộ Officetel

3. Đất nền dự án có được phép chuyển nhượng hay không?

Theo luật đầu tư, trong quá trình thực hiện, các chủ đầu tư hoàn toàn có quyền chuyển nhượng một phần hay toàn bộ đất dự án cho nhà đầu tư khác. Tuy nhiên, chủ đầu tư cần phải đáp ứng được những quy định về pháp luật theo thủ tục thay đổi mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu.

Đất nền dự án được phép chuyển nhượng nhưng phải đáp ứng các điều kiện như sau:

• Dự án đầu tư không thuộc về các trường hợp bị chấm dứt hoạt động theo quy định của khoản 1, điều 48 luật đầu tư năm 2014.
• Dự án chuyển nhượng có quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp huyện, thị xã, thành phố.
• Chủ đầu tư của dự án phải hoàn thành các việc đầu tư xây dựng hạ tầng gồm những công trình dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật và xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt.
• Đảm bảo hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân, cung cấp đầy đủ dịch vụ điện, nước, thoát nước và thu gom rác thải…
• Chủ đầu tư hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm có tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hay những lệ phí liên quan đến đất đai.
• Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khoản 2, Điều 41 của Nghị định 43/2014/NĐ – CP.

Đất dự án được chuyển nhượng khi đáp ứng đủ các điều kiện tiêu chuẩn

Xem thêm: Căn hộ Moonlight Boulevard

4. Những vấn đề cần lưu ý trước khi mua đất nền dự án

Sau khi đã nắm được khái niệm đất dự án là gì thì các chủ đầu tư cũng cần lưu ý một số nguyên tắc cơ bản khi mua loại đất này. Như vậy mới có thể đảm bảo quá trình đầu tư an toàn, đạt lợi nhuận tối ưu.

4.1. Kiểm tra tính pháp lý của đất dự án

Một vấn đề quan trọng khi các bạn muốn đầu tư vào bất kỳ dự án bất động sản nào là cần phải kiểm tra tính chất an toàn về mặt pháp lý của dự án đó. Tính chất pháp lý được quy định cụ thể trong các hồ sơ, giấy tờ như sau:

• Các văn bản thỏa thuận về vị trí, địa điểm quy hoạch của dự án.
• Quyết định phê duyệt quy hoạch của dự án cấp tỉnh nơi dự án tọa lạc.
• Giấy tờ liên quan về vấn đề đền bù cho những hộ dân đã sinh sống trong khu vực dự án.
• Văn bản thể hiện việc giao đất của cơ quan có thẩm quyền.
• Lô đất nền có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đầy đủ và minh bạch.
• Xem xét về vấn đề quyết toán thuế của chủ đầu tư với nhà nước đủ điều kiện để làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa.

Kiểm tra chính xác tính pháp lý của đất dự án

Có thể bạn quan tâm: Moonlight Hà Nội

4.2. Nắm thông tin về chủ đầu tư chính xác

Chủ đầu tư cũng là một trong những yếu tố quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến thành công của việc đầu tư đất dự án của khách hàng. Bạn hãy dựa vào mức độ uy tín của chủ đầu tư, các dự án từng thành công trước đó của họ để có thể đánh giá. Nếu chủ đầu tư có uy tín tốt thì dự án đất nền đáng đầu tư.

Nếu chủ đầu tư không có danh tiếng thì các bạn cũng phải cân nhắc xem có nên mua đất nền trong dự án này hay không. Tốt nhất không nên quá “liều lĩnh” đầu tư dễ gặp phải những rủi ro lớn.

Việc tìm hiểu thông tin về các chủ đầu tư khá đơn giản. Chúng ta có thể thông qua môi giới, yêu cầu những người này cung cấp đầy đủ thông tin. Hoặc thông qua các kênh truyền thông thì các bạn có thể xác định nhanh chóng mức độ uy tín của chủ đầu tư.

Nếu chủ đầu tư có uy tín tốt thì dự án đất nền đáng đầu tư

4.3. Kiểm tra giấy tờ mua bán rõ ràng

Bên cạnh chủ đầu tư thì giấy tờ rõ ràng cũng chính là yếu tố đặc biệt quan trọng. Vì nó liên quan đến tính pháp lý của đất dự án mà bạn sẽ sở hữu. Theo Luật Kinh doanh bất động sản thì từ ngày 1/1/2007, tất cả các giao dịch mua bán bất động sản đều phải thông qua sàn.

Tuy nhiên thực tế cho thấy, trong chính sách quản lý bất động sản của các cơ quan chức năng thì chưa có thông tư hay quy định cụ thể về điều này. Vì vậy, việc kiểm tra, thẩm định tính chính xác, quyền hạn của đất dự án là một điều cực kỳ quan trọng. Đặc biệt là trong trường hợp khi bạn tiến hành mua đất dự án thông qua môi giới bất động sản.

4.4. Không mua đất dự án theo sổ chung

Một trong những điều quan trọng bạn cần lưu ý đó là phải mua đất dự án có sổ riêng từng mảnh. Nói không với việc đầu tư mua đất dự án sổ chung. Vì nếu muốn tách sổ, chuyển nhượng sau này việc thực hiện sẽ cực kỳ khó khăn, rắc rối. Do vậy, trong bất kỳ giao dịch bất động sản nào, các bạn hãy đảm bảo quyền lợi của mình luôn được đặt lên hàng đầu.

Bạn phải mua đất dự án có sổ riêng từng mảnh để đảm bảo tính pháp lý

4.5. Nắm rõ quy trình, thủ tục chuyển nhượng đất nền dự án

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng đất dự án được pháp luật quy định rõ. Các cá nhân, tổ chức tham gia vào giao dịch cần nắm bắt chính xác để đảm bảo quyền lợi cho mình khu mua bán đất:

• Hồ sơ pháp lý gồm có: Đơn đăng ký đất đai, các tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Thủ tục sang tên cần chuẩn bị: Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở và công trình xây dựng theo quy định của pháp luật; những biên bản bán đất dự án từ chủ đầu tư.

4.6. Những loại đất nền dự án không nên mua

Đối với những người chưa có kinh nghiệm trong đầu tư bất động sản thì các chuyên gia khuyên bạn không nên mua một số loại đất dự án sau:

4.6.1. Đất dự án chưa được phép thực hiện phân lô

Hiện nay có nhiều dự án tự phát nằm tại các vị trí “sốt đất”, chưa được phép phân lô nhưng họ vẫn tiến hành rao báo cho người sử dụng đất. Đây là hành vi trái pháp luật, ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất. Việc mua đất chưa phân lô là sai luật nên khó có thể mua bán, chuyển nhượng. Điều này cực kỳ rủi ro đối với các nhà đầu tư vay vốn để mua đất.

Không nên mua đất dự án chưa được phép thực hiện phân lô

4.6.2. Đất dự án có treo biển thanh lý 

Thực tế cho thấy không phải đất dự án thanh lý giá rẻ là sẽ mang đến lợi nhuận lớn trong đầu tư. Bạn nên tìm hiểu nguyên nhân tại sao có nhiều dự án thanh lý đất quanh năm mà không có nhà đầu tư nào đến hỏi mua. Vì có thể đất dự án này có pháp lý chưa rõ ràng hoặc chưa được quy hoạch.

4.6.3. Đất dự án “ma” trên giấy tờ

Nhà đầu tư cần nói không với đầu tư đất dự án “ma”, chỉ có hình ảnh hoặc giấy tờ ghi thông tin liên quan mà không tận mắt nhìn thấy. Hầu hết những dự án này đều không có thật. Do đó nếu đầu tư vào bạn sẽ bị hao tốn tiền của, thậm chí mất trắng vốn khi người bán ôm tiền và bỏ trốn.

4.6.4. Đất dự án đang bị cầm cố ở ngân hàng

Hiện nay, đất dự án cầm cố ngân hàng rao bán không hề thiếu. Mặc dù loại đất cầm cố ngân hàng có giá thành khá rẻ nhưng các bạn cũng đừng dại mà mua. Việc cầm cố đất liên quan đến ngân hàng sẽ khiến cho nhà đầu tư gặp rắc rối khi muốn chuyển nhượng hay rao bán.

Nhà đầu tư cần nói không với đầu tư đất dự án đang cầm cố ở ngân hàng

Tham khảo thêm một số căn hộ Moonlight An Lạc tại: https://anlacmoonlight.vn

Kết luận

Qua bài viết mà Moonlight 1 – An Lạc Green Symphony chia sẻ ở trên, mong rằng bạn đọc có thể nắm bắt được khái niệm đất dự án là gì và những lưu ý khi mua đất dự án. Nếu bạn vừa mới bước chân vào lĩnh vực bất động sản thì đừng quên trang bị cho mình những kiến thức, kinh nghiệm thực tiễn về loại đất này để phòng tránh rủi ro nhé.