Đất thổ vườn là gì? Có nên mua đất thổ vườn, đất vườn có được xây nhà không?

Người dân Việt Nam thường dùng cụm từ đất thổ vườn để chỉ thửa đất cùng trồng cây lâu năm và cây hàng năm. Tuy nhiên vấn đề này không được quy định rõ trong văn bản pháp luật. Do đó nhiều người đã có sự nhầm lẫn giữa việc sử dụng đất vườn gắn với đất ở. Bài viết sau Moonlight 1 – An Lạc Green Symphony sẽ giúp bạn tìm hiểu rõ đất thổ vườn là gì? Đất thổ vườn có được phép xây nhà hoặc mua bán không nhé.

Xem thêm: Tiến độ dự án Moonlight An lạc

1. Định nghĩa về đất thổ vườn là gì?

Hiện nay pháp luật Việt Nam không có định nghĩa về đất vườn hay đất vườn thổ là gì? Tuy nhiên, hiểu theo nghĩa đơn giản thì đất thổ vườn nghĩa là đất thuộc diện được lên thổ cư xen lẫn đất vườn. Loại đất này sẽ được cấp sổ đỏ khi đáp ứng các điều kiện theo quy định của luật đất đai.

Bên cạnh đó, trong Phụ lục mục đích sử dụng đất và ký hiệu quy ước ban hành kèm theo Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 quy định: Loại đất làm vườn thuộc vào nhóm đất nông nghiệp và ký hiệu là “Vườn”.

Đất làm vườn thuộc vào nhóm đất nông nghiệp và ký hiệu là “Vườn”

Xem thêm: Đất thổ canh là gì? Đất thổ canh có được xây nhà không?

2. Đất vườn có đủ điều kiện được cấp Sổ đỏ hay không?

Theo Điều 101 Luật Đất đai 2013, đất thổ vườn vẫn có thể được cấp Sổ đỏ khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện bao gồm:

• Đất sử dụng ổn định trước ngày 01 tháng 07 năm 2004.
• Không có vi phạm theo quy định của luật đất đai.
• Đất không có tranh chấp hoặc thế chấp.
• Mảnh đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư vùng nông thôn đã được cơ quan Nhà nước phê duyệt đối với khu vực quy hoạch.

Đất thổ vườn được cấp Sổ đỏ khi đáp ứng đủ các điều kiện của pháp luật

Xem thêm: Moonlight Huế

3. Người dân có nên mua đất thổ vườn để ở không?

Ở các vùng nông thôn Việt Nam, đất thổ vườn ngày càng trở nên phổ biến và được nhiều gia đình có thu nhập thấp lựa chọn làm nơi sinh sống. Tuy nhiên trên thực tế loại đất này có tính pháp lý không rõ ràng nên người mua rất dễ đối mặt với rủi ro. Nếu muốn mua chúng ta cần chú ý các vấn đề sau:

• Trước hết người mua phải tìm hiểu rõ đất thổ vườn là gì, hiện tại mảnh đất có thuộc diện quy hoạch của Nhà nước hay không và quy hoạch đó đã được phê duyệt hay chưa.
• Người mua yêu cầu bên bán xuất trình Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có kê biên nhằm thực hiện thi hành án.
• Mảnh đất không xảy ra tranh chất và vẫn còn thời hạn sử dụng theo hướng dẫn thi hành Luật đất đai tại điều 103,104 Nghị định 181/2004/NĐ-CP.

Như vậy, việc có nên mua đất thổ vườn để ở hay không sẽ phụ thuộc vào yếu tố pháp lý của mảnh đất và thủ tục chuyển đổi từ đất vườn sang đất thổ cư. Khi thửa đất đảm bảo đủ các tiêu chí như trên thì chúng ta có thể sử dụng để xây dựng nhà ở, trồng trọt hoặc chăn nuôi.

Khi mua đất thổ vườn để ở thì phải cân nhắc kỹ về tính pháp lý

4. Phân biệt đất vườn và đất ở như thế nào?

Đất vườn và đất ở là hai loại đất hoàn toàn khác nhau, có mục đích sử dụng riêng. Luật đất đai 2013 cũng đã quy định rõ về sự khác biệt giữa đất vườn với đất ở để người dân nắm bắt rõ. Cụ thể:

4.1. Quy định pháp luật về đất ở

Đất ở có mục đích sử dụng chính là xây nhà để ở. Trong trường hợp chủ sở hữu đất chưa muốn xây dựng nhà cửa thì có thể dùng làm nơi trồng cây hàng  năm, trồng các loại cây hoa màu mà không lo bị xử phạt về vi phạm hành chính đất đai. Bởi trong nghị định 102/2014/NĐ-CP không có quy định xử phạt đối với hành vi sử dụng đất ở như trên.

4.1. Quy định pháp luật về đất vườn

Đất vườn có thể liền kề với khu vực đất ở hoặc tách ra một thửa riêng biệt. Khác với đất ở, mục đích sử dụng của đất vườn là để trồng cây hàng năm, trồng cây hoa màu. Trường hợp người dân muốn xây nhà để ở trên mảnh đất này thì phải tiến hành thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng theo quy định của điều 57 luật đất đai 2013. Nếu không chuyển đổi, cá nhân hoặc hộ gia đình sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi dùng đất sai mục đích.

Đất vườn và đất ở là hai loại đất khác nhau với mục đích sử dụng riêng

5. Quy trình, thủ tục chuyển đổi đất thổ vườn sang đất ở

Cá nhân, hộ gia đình muốn chuyển đổi từ đất thổ vườn sang đất ở thì cần tiến hành các thủ tục theo quy định tại điều 30 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ban hành ngày 29/10/2004. Trình tự thủ tục diễn ra như sau:

5.1. Chuẩn bị hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Trước tiên, người thực hiện chuyển đổi đất vườn sang đất ở phải chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ, hoàn thiện hồ sơ theo quy định gồm:

• Đơn xin chuyển đổi đất thổ vườn thành đất ở theo mẫu.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có thể dùng Sổ đỏ hoặc Sổ hồng đều được.
• Tài liệu chứng minh diện tích mảnh đất đúng với quy hoạch và kế hoạch sử dụng của điểm dân cư nông thôn hoặc đô thị.

Đơn xin chuyển đổi đất thổ vườn thành đất ở theo mẫu

3.2. Trình tự chuyển đổi đất thổ vườn sang đất ở

Khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ chuyển đổi đất thổ vườn sang đất ở, cá nhân hoặc hộ gia đình cần tiếp tục thực hiện các bước sau:

• Nộp đơn chuyển đối đất thổ vườn cùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lên phòng Tài nguyên và Môi trường.
• Khi hồ sơ hợp lệ, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ tiến hành việc thẩm định hồ sơ. Sau đó, xác minh thực địa và nhu cầu sử dụng đất, cập nhật chỉnh lý cơ sở dữ liệu và hồ sơ địa chính.
• Cá nhân, hộ gia đình làm thủ tục chuyển đổi đất thổ vườn đến nộp các khoản thuế, phí tại cơ quan chức năng.
• Khi hoàn thiện thủ tục chuyển đổi từ đất thổ vườn sang đất thổ cư, cơ quan chức năng có trách nhiệm cập nhật dữ liệu. Đồng thời nhanh chóng thông báo và trả kết quả đến người dân.

Ở vùng đồng bằng, thời gian cơ quan chức năng có thẩm quyền quyết thủ tục chuyển đổi đất thổ vườn sang đất ở mất khoảng 15 ngày, kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ. Đối với vùng núi, hải đảo, vùng sâu vùng xa thì thời gian giải quyết không vượt quá 25 ngày.

Người dân thực hiện đúng trình tự chuyển đổi đất thổ vườn sang đất ở

Xem thêm: Trưng dụng đất là gì? Phân biệt giữa trung dụng và thu hồi đất

6. Những câu hỏi thường gặp về đất thổ vườn

Ngoài khái niệm đất thổ vườn là gì, có được cấp sổ đỏ không thì còn rất nhiều vấn đề khác liên quan đến loại đất này mà người dân cần nắm bắt rõ. Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp về đất thổ vườn:

6.1. Đất thổ vườn có được xây dựng nhà ở không?

Tại khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định rõ nguyên tắc sử dụng đất: Người dân phải sử dụng đất theo đúng mục đích ghi trong Sổ hồng, Sổ đỏ. Theo đó, cá nhân và hộ gia đình chỉ được phép xây dựng nhà ở trên đất thổ cư. Nếu cố tình xây nhà để ở trên các loại đất khác sẽ chịu xử phạt vi phạm hành chính và buộc phải tháo dỡ công trình theo chỉ thị.

6.2. Đất thổ vườn có phải đất nông nghiệp hay không?

Trên thực tế vẫn có nhiều người nhầm lẫn rằng đất vườn và đất nông nghiệp là một. Tuy nhiên theo quy định của pháp luật thì hai loại đất này hoàn toàn khác nhau. Trong đó, đất nông nghiệp dùng để canh tác, trồng trọt, chăn nuôi, sản xuất nông nghiệp. Còn đất vườn chủ yếu sử dụng để trồng cây lâu năm hoặc cây hàng năm trên cùng một thửa với đất ở.

Đất thổ vườn không phải là đất nông nghiệp

6.3. Phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở như thế nào?

Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP có nêu rõ, việc chuyển đổi từ đất thổ vườn sang đất ở sẽ có 2 trường hợp khác nhau. Trong mỗi trường hợp chi phí chuyển đổi cũng không giống nhau.

6.3.1. Chuyển đổi từ đất vườn sang trong cùng thửa đất có nhà ở

Tại khoản 2 Điều Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định: Tiền thu để chuyển mục đích sử dụng đất sẽ tính bằng 50% chênh lệch giữa tiến sử dụng đất (theo giá đất) với tiền sử dụng theo giá đất nông nghiệp:

Phí chuyển đổi đất phải nộp =  50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp).

6.3.2. Chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất để ở

Trong trường hợp đất thổ vườn là đất trồng cây lâu năm hoặc hàng năm thì tiền sử dụng đất sẽ tính theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP. Theo đó, các hộ gia đình tiến hành thủ tục chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở sẽ phải nộp phí theo công thức sau:

Phí nộp chuyển đổi đất = Tiền sử dụng đất theo giá đất  – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở sẽ tùy vào từng trường hợp

Kết Luận

Hy vọng những thông tin mà Moonlight 1 – An Lạc Green Symphony trên đây có thể giúp các cá nhân, hộ gia đình hiểu rõ về đất thổ vườn là gì? Cùng với đó là các nội dung liên quan đến đất thổ vườn hiện nay. Sau khi tham khảo người dân sẽ biết cách sử dụng đất sao cho đúng mục đích và tuân thủ quy định của pháp luật về đất đai để tránh bị xử phạt.

Nguồn bài viết: https://anlacmoonlight.vn